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La location d'un local commercial : Le contrat de bail commercial

Le bail commercial communément appelé bail 3, 6, 9 est régi par le décret du 30 septembre 1953. Les dispositions de ce décret qui a trait à la location commerciale ont été codifiées dans le Code de commerce aux articles L 145-1.
La plupart des dispositions sont d’ordre public, ce qui interdit au locataire et au bailleur de prévoir dans certains cas des dispositions dérogatoires à ce statut dans leur bail commercial.

La location commerciale

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Lorsqu'il est question de louer un local commercial, un contrat de bail doit être conclu entre le propriétaire bailleur et son locataire, preneur de la location commerciale exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale voire libérale.

Ce contrat de location d'un local commercial doit porter sur un bien immobilier commercial.

Il est important de faire très attention lors de la rédaction, Documentissime vous propose un modèle de bail commercial téléchargeable gratuitement pouvant vous aider à vous faire une idée sur les mentions que ce contrat de bail peut, voire doit, contenir.

Il importe aux parties souhaitant procéder à la location d'un local d'être vigilantes et de ne pas confondre la location d'un local commercial avec un bail professionnel. En outre, l'activité exercée au sein des locaux à louer doit être spécifique et précise. Notez enfin que certaines clauses peuvent être stipulées dans le bail commercial.

Différence entre le bail commercial et le bail professionnel

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Plusieurs conditions doivent être réunies afin que le bailleur du local à louer puisse valablement conclure le bail commercial avec son preneur.

En effet, il faut tout d'abord que la location de commerce porte sur un bien immobilier commercial. Le local à louer peut par exemple porter sur une location de bureau, voire sur les accessoires nécessaires à l'utilisation des locaux commerciaux loués.

En outre, pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire du local commercial, s'il est commerçant, doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Si le preneur du bail 3, 6, 9 est artisan, il doit justifier être inscrit au répertoire des métiers.

Enfin, l'activité exercée dans les locaux à louer doit être effective, ainsi à titre d'exemple l'exploitation d'un fonds de commerce doit générer de la clientèle.

Il est important de distinguer le bail qui porte sur la location de commerce du bail professionnel puisque le régime applicable est très différent.

Les baux professionnels portent eux sur des locaux à louer non affectés à une activité commerciale ou artisanale.

Ainsi, lorsqu'un locataire entend conclure un tel bail professionnel, il doit préalablement vérifier que le local à louer est affecté à l'exercice d'une activité professionnelle et non commerciale.

Si tel n'est pas le cas, le preneur du bail professionnel pourra demander un changement des locaux à usage d'habitation pour qu'ils le soient à usage professionnel.

Contrairement à ce qui existe en matière de location de locaux commerciaux, la location d'un bail professionnel n'est pas soumise à un statut propre.

Tout comme le bail 3, 6, 9, il est préférable de conclure le bail professionnel par écrit, sachant que les baux dont la durée est égale ou supérieure à 12 ans doivent être passés devant notaire.

A la différence de la durée d'un contrat de location d'un local commercial qui est au minimum de 9 ans, celle d'un bail professionnel doit au moins être égale à 6 ans.

Toutefois, dans le cadre du bail professionnel, le locataire peut, à tout moment, informer son bailleur, par l'envoi d'un courrier en recommandé avec avis de réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter le local loué en observant un délai de préavis de 6 mois.

Une telle souplesse de résiliation du bail n'est cependant pas offerte dans le cadre de la location de locaux commerciaux étant donné que sauf stipulation contraire insérée dans le bail commercial, le locataire ne peut résilier le bail qu'à l'expiration d'une période triennale (d'où l'expression « bail 3, 6, 9 »).

Le site Documentissime propose à cet effet des modèles de lettre de résiliation de bail commercial.

Enfin, il est important de relever que, dans la location d'un local commercial, l'une des principales caractéristiques est le droit au renouvellement du bail commercial d'une durée de 9 ans. Alors que pour ce qui est du bail professionnel, le preneur ne peut se prévaloir d'un tel droit au renouvellement.

L'activité exercée dans le local commercial

<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>|L|e| |l|o|c|a|t|a|i|r|e| |d|'|u|n| |c|o|n|t|r|a|t| |d|e| |l|o|c|a|t|i|o|n| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|e| |d|o|i|t| |n|||c|e|s|s|a|i|r|e|m|e|n|t| |e|x|e|r|c|e|r| |u|n|e| |a|c|t|i|v|i|t||| |i|n|d|u|s|t|r|i|e|l|l|e|,| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|e|,| |a|r|t|i|s|a|n|a|l|e| |v|o|i|r|e|,| |d|a|n|s| |c|e|r|t|a|i|n|s| |c|a|s|,| |u|n|e| |p|r|o|f|e|s|s|i|o|n| |l|i|b|||r|a|l|e|.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>|<|s|t|r|o|n|g|>|L|a| |l|o|c|a|t|i|o|n| |d|e|s| |l|o|c|a|u|x| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x| |<|/|s|t|r|o|n|g|>|d|o|i|t| |s|e|r|v|i|r| ||| |l|'|e|x|p|l|o|i|t|a|t|i|o|n| |d|'|u|n| |f|o|n|d|s| |d|e| |c|o|m|m|e|r|c|e| |o|u| |a|r|t|i|s|a|n|a|l| |o|u| ||| |l|'|e|x|e|r|c|i|c|e| |d|'|u|n|e| |a|c|t|i|v|i|t||| |l|i|b|||r|a|l|e|.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>|P|a|r| |e|x|e|m|p|l|e|,| |l|e| |b|o|u|l|a|n|g|e|r| |d|o|n|t| |l|e| |f|o|n|d|s| |d|e| |c|o|m|m|e|r|c|e| |e|s|t| |s|a| |b|o|u|l|a|n|g|e|r|i|e| |a|v|e|c| |p|o|u|r| |||l|||m|e|n|t| |e|s|s|e|n|t|i|e|l| |s|a| |c|l|i|e|n|t|||l|e|,| |p|e|u|t|,| |s|'|i|l| |e|n| |r|e|m|p|l|i|t| |e|f|f|e|c|t|i|v|e|m|e|n|t| |l|e|s| |c|o|n|d|i|t|i|o|n|s| |e|t| |e|s|t|,| |n|o|t|a|m|m|e|n|t|,| |i|n|s|c|r|i|t| |a|u| |r|||p|e|r|t|o|i|r|e| |d|e|s| |m|||t|i|e|r|s|,| |c|o|n|c|l|u|r|e| |u|n| |t|e|l| |c|o|n|t|r|a|t| |d|e| |l|o|c|a|t|i|o|n| |d|'|u|n| |l|o|c|a|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l| |p|o|u|r| |l|'|e|x|e|r|c|i|c|e| |d|e| |s|o|n| |a|c|t|i|v|i|t|||.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>|E|n| |p|r|i|n|c|i|p|e|,| |l|e| |b|a|i|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l| |d|o|i|t| |||t|r|e| |p|r|||c|i|s| |s|u|r| |l|e| |t|y|p|e| |d|'|a|c|t|i|v|i|t||| |q|u|i| |s|e|r|a| |e|x|e|r|c|||e| |d|a|n|s| |l|a| |l|o|c|a|t|i|o|n| |d|u| |l|o|c|a|l|.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>|D|||s| |l|o|r|s|,| |l|e| |l|o|c|a|t|a|i|r|e| |n|e| |p|e|u|t| |m|o|d|i|f|i|e|r| |d|e| |f|a|||o|n| |u|n|i|l|a|t|||r|a|l|e| |l|'|a|c|t|i|v|i|t||| |d|o|n|t| |i|l| |e|s|t| |q|u|e|s|t|i|o|n| |d|a|n|s| |s|o|n| |b|a|i|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l| |s|a|u|f| ||| |c|e| |q|u|'|i|l| |e|n|g|a|g|e| |u|n|e| |<|s|t|r|o|n|g|>|p|r|o|c|||d|u|r|e| |d|e| |d|||s|p|||c|i|a|l|i|s|a|t|i|o|n| |p|l|||n|i|||r|e| |o|u| |p|a|r|t|i|e|l|l|e| |<|/|s|t|r|o|n|g|>|q|u|i| |c|o|n|s|i|s|t|e| |e|n| |l|e| |c|h|a|n|g|e|m|e|n|t| |t|o|t|a|l| |o|u| |n|o|n| |d|e| |l|'|a|c|t|i|v|i|t||| |i|n|i|t|i|a|l|e|m|e|n|t| |p|r|||v|u|e| |d|a|n|s| |l|e| |b|a|i|l|.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|D|e|f|a|u|l|t|"|>| |<|/|p|>|

Le locataire d'un contrat de location commerciale doit nécessairement exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale voire, dans certains cas, une profession libérale.

La location des locaux commerciaux doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou à l'exercice d'une activité libérale.

Par exemple, le boulanger dont le fonds de commerce est sa boulangerie avec pour élément essentiel sa clientèle, peut, s'il en remplit effectivement les conditions et est, notamment, inscrit au répertoire des métiers, conclure un tel contrat de location d'un local commercial pour l'exercice de son activité.

En principe, le bail commercial doit être précis sur le type d'activité qui sera exercée dans la location du local.

Dès lors, le locataire ne peut modifier de façon unilatérale l'activité dont il est question dans son bail commercial sauf à ce qu'il engage une procédure de déspécialisation plénière ou partielle qui consiste en le changement total ou non de l'activité initialement prévue dans le bail.

Clauses du bail commercial et modèle de contrat de bail locatif

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Afin de louer un local commercial, et même si l'écrit n'est pas obligatoire (il est préférable de conclure les baux commerciaux par écrit pour notamment des questions de preuve), le bail commercial doit comporter un certain nombre de clauses.

Documentissime met dans cet objectif un modèle de bail commercial téléchargeable gratuitement.

Les parties à la location du commerce devront s'assurer que certaines clauses sont présentes dans leur bail.

Tout d'abord, l'objet du bai lcommercial doit être mentionné clairement. Ainsi, à titre d'exemple, location de bureau ou de locaux commerciaux doivent apparaitre.

En outre, les baux commerciaux doivent préciser la durée du contrat de location. Rappelons que la durée ducontrat de bail ne peut être inférieure à 9 ans. Si un bail d'une durée inférieure est conclu, il sera ainsi frappé de nullité et pourra donc être annulé.

Ensuite, le bail commercial doit mentionner le loyer. Le loyer commercial est fixé librement par le bailleur et le locataire.

Le montant du loyer commercialest négociable et doit prendre en compte divers éléments tels que l'emplacement des locaux commerciaux, la surface, s'il est situé à proximité d'autres commerces etc.

La possibilité de réviser le loyer commercial doit être rappelée dans le contrat de bail puisqu'elle est d'ordre public, les parties au bail ne pouvant dès lors y déroger.

La révision du loyer commercial peut être demandée tous les trois ans, en fonction de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC), sauf en présence d'une clause d'échelle mobile.

La sous-location du bail commercial est par principe prohibée sauf à ce que bailleur et locataire s'entendent sur une telle possibilité. Il est donc important de recueillir l'accord du propriétaire puisqu'à défaut, la sous-location irrégulière du local commercial entrainera la résiliation du bail commercial.

De même, vigilance doit être observée quant à la fixation du loyer commercial du contrat de sous-location puisque si ce loyer est supérieur à celui du bail commercial initial, alors le bailleur du premier bail pourra demander à ce que le loyer en soit augmenté.

Les parties au contrat delocation d'un commercial peuvent prévoir un dépôt de garantie dont, enpratique, le montant correspond à trois mois de loyer lorsque ceux-ci sont payables d'avance et à six lorsqu'ils le sont à terme échu.

Concernant le droit au renouvellement du bail commercial, étant donné que le statut des baux commerciaux prévoit un véritable droit au renouvellement au profit du locataire, aucune clause ne peut déroger à un tel droit. De même, aucune clausene peut venir contredire la forme du congé qui doit être délivré par acte extra-judiciaire (acte d'huissier) six mois avant l'échéance du contrat delocation.

Cependant, lorsque le bailleurs'oppose au renouvellement du bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité appelée indemnité d'éviction. Toute clause stipulant une telle indemnité d'éviction forfaitaire à l'avance dans le bail ne sera donc pas valable.

Enfin, lorsqu'il est question de céder le bail commercial avec le fonds de commerce, le bailleur ne peut en principe s'opposer à une telle cession sauf à justifier d'un motif sérieux et légitime. Toute clause contraire pourrait ainsi être dénoncée.

D'autres clauses peuvent être insérées dans les baux commerciaux à l'instar de la clause de garantie solidaire qui permet de demander aux locataires successifs le paiementdes loyers commerciaux même postérieurs à leur sortie du local commercial.

Locataire et bailleur peuvent encore prévoir une clause résolutoire dans le bail commercial qui leur permettra de résilier leur contrat lorsque l'une d'entre elles ne respecte passes obligations (comme le non-paiement du loyer etc).

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