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Le renouvellement du bail commercial et l'augmentation du loyer commercial

Après avoir conclu un bail commercial, la vie de ce contrat portant sur le local commercial peut aboutir à ce que ce bail soit renouvelé ou à ce que le loyer commercial en soit augmenté.
En effet, l’une des spécificités du contrat de bail commercial réside notamment en la possibilité de procéder au renouvellement du bail.
Le renouvellement du bail commercial est effectivement une possibilité offerte aux parties au bail commercial.
Le fait de renouveler le contrat de bail s’effectuera selon une procédure précise.
En outre, le bailleur d’un contrat de location du local à louer pourra demander l’augmentation du loyer commercial en se conformant là encore au respect de la procédure applicable aux baux 3, 6, 9.
Enfin, créé par la loi de modernisation de l’économie (loi dite LME), l’indice des loyers commerciaux (indice ILC) s’applique aux baux commerciaux et permet entre autres l’augmentation du loyer.

Le bail commercial 3, 6, 9

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Le bail commercial appelés en pratique bail 3, 6, 9 est envisagé aux articles L 145-1 du Code du commerce. Il peut être défini comme le contrat par lesquel le bailleur accorde la location d'un local à son preneur afin que ce dernier puisse notamment exploiter valablement son fonds de commerce. Les locaux à louer sont à titre d'exemple un bien immobilier commercial.

En principe, aucune forme particulière n'est requise pour la validité des baux commerciaux. Cependant, il sera préférable d'établir le bail commercial par écrit, pour une question de preuve du contenu de ce contrat de bail commercial.

Dans une telle optique, le site Documentissime met en ligne un modèle de bail commercial téléchargeable gratuitement.

Le bail 3, 6, 9 ne peut être conclu entre les parties au contrat de bail pour une durée inférieure à 9 ans. La durée de ce contrat de local commercial peut toutefois être plus longue mais il ne peut s'agir d'un bail à durée indéterminée.

Le loyer commercial est en règle générale fixé librement par les parties au contrat de location du local commercial. Cependant, le loyer n'est pas immuable. Ainsi, la révision du loyer commercial pourra intervenir. Cette révision du bail commercial, plus spécialement du loyer commercial, pourra être réalisée chaque année ou tous les trois ans.

Les contrats de location portant sur les locaux commerciaux emportent certaines particularités notamment le bénéfice pour le locataire d'un droit au bail, c'est-à-dire un renouvellement du bail commercial ; ainsi que la faculté pour le bailleur cette fois-ci de procéder à une augmentation du loyer commercial.

Le renouvellement du bail commercial

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Le droit au bail des baux commerciaux est l'une des principales caractéristiques de ce type de contrat de location. Ce droit au bail permet au locataire d'obtenir le renouvellement lorsque le bail commercial est conclu pour une durée au moins égale à 9 années.

Pour renouveler un bail de location de locaux commerciaux, il faut que l'ancien ait pris fin.

De plus, pour que le renouvellement du bail puisse avoir lieu, le commerçant ou l'artisan par exemple doivent être effectivement inscrits respectivement au registre du commerce et des sociétés (RCS), au répertoire des métiers. Lorsqu'aucune des parties au contrat de location du local commercial ne démontre vouloir renouveler le bail, celui-ci se poursuit de manière tacite.

Le site Documentissime met en ligne divers modèles de lettres gratuits portant sur le renouvellement du bail commercial, et ce, que ce renouvellement de bail intervienne tant à l'initiative du bailleur que du preneur.

La procédure de renouvellement du bail commercial est distincte selon qu'elle émane du bailleur ou du preneur.

Lorsque le renouvellement du bail intervient à l'initiative du bailleur, l'offre de renouveler le contrat de location doit être réalisée par congé délivré par huissier au locataire au moins avant 6 mois avant le terme du contrat de location. Le bailleur va établir un nouveau loyer commercial lorsque le renouvellement du bail intervient.

Le locataire du bail commercial face à une telle demande pourra :

-soit s'abstenir de donner une réponse tout en payant le nouveau loyer. Dans ce cas de figure, il est considéré que son « silence vaut acceptation ».

-soit répondre favorablement et de manière expresse à la demande de renouvellement du bail commercial et accepter ainsi de s'acquitter du nouveau loyer.

-soit accepter le renouvellement du bail mais contester le nouveau loyer du bail commercial.

Dans un tel cas de figure, lorsqu'il existe un désaccord des parties au bail sur le montant du loyer du bail commercial, locataire et propriétaire bailleur pourront saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui a pour objet de concilier les parties. A défaut de conciliation sur le montant de ce loyer, les parties pourront alors saisir le Tribunal de grande instance (TGI).

Documentissime met en ligne un exemple gratuit de lettre de saisine de cette Commission de conciliation.

Toutefois, il est des situations dans lesquelles, le locataire entend se prévaloir de son droit au bail et ainsi demander le renouvellement du bail commercial.

Le site Documentissime met à cet effet à votre disposition une lettre de demande de renouvellement du bail commercial par le locataire.

La demande de renouvellement des baux commerciaux doit être réalisée par acte d'huissier 6 mois avant le terme du bail commercial ou à tout moment après cette date.

La demande de renouvellement du bail commercial doit prévoir et ce, à peine de nullité, la mention suivante : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Le propriétaire du contrat de location des locaux, face à une telle demande, pourra :

-soit opposer son refus à ce renouvellement de bail et offrir alors au locataire une indemnité d'éviction. Le montant de cette indemnité d'éviction est variable en fonction des conséquences du refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). En règle générale, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds de commerce.

-soit accorder le renouvellement du bail (là encore, en cas de litige concernant les modalités du renouvellement du bail commercial, la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux pourra être saisie)

-soit conserver le silence pendant une durée de plus de 3 mois à compter de la signification, ce qui vaudra acceptation du renouvellement du bail.

L'augmentation du loyer commercial

<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|A| |l|a| |c|o|n|c|l|u|s|i|o|n| |d|u| |b|a|i|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|,| |l|e| |l|o|y|e|r| |e|s|t| |f|i|x||| |l|i|b|r|e|m|e|n|t| |p|a|r| |l|e|s| |p|a|r|t|i|e|s|.| |E|n| |p|r|a|t|i|q|u|e|,| |c|'|e|s|t| |l|e| |b|a|i|l|l|e|u|r| |q|u|i| |v|a| |<|s|t|r|o|n|g|>|f|i|x|e|r| |c|e| |l|o|y|e|r| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |e|n| |t|e|n|a|n|t| |c|o|m|p|t|e| |p|a|r| |e|x|e|m|p|l|e| |d|u| |l|i|e|u| |d|e| |s|i|t|u|a|t|i|o|n| |d|e|s| |l|o|c|a|u|x| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x| |o|u| |e|n|c|o|r|e| |d|e| |l|a| |p|r|||s|e|n|c|e| |o|u| |n|o|n| |d|'|u|n|e| |c|l|a|u|s|e| |d|e| |n|o|n|-|c|o|n|c|u|r|r|e|n|c|e| |d|a|n|s| |l|e| |c|o|n|t|r|a|t| |d|e| |l|o|c|a|t|i|o|n|.|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|L|a| |r|||v|i|s|i|o|n| |d|u| |l|o|y|e|r| |d|u| |b|a|i|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l| |i|n|t|e|r|v|i|e|n|t| |<|s|t|r|o|n|g|>|c|h|a|q|u|e| |a|n|n|||e| |o|u| |t|o|u|s| |l|e|s| |3| |a|n|s|<|/|s|t|r|o|n|g|>|.|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|<|o|:|p|>| |<|/|o|:|p|>|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|<|s|t|r|o|n|g|>|L|'|a|u|g|m|e|n|t|a|t|i|o|n| |d|u| |l|o|y|e|r| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l| |<|/|s|t|r|o|n|g|>|e|s|t| |r|||a|l|i|s|||e| |e|n| |a|p|p|l|i|c|a|t|i|o|n| |d|e| |l|'|i|n|d|i|c|e| |d|e| |r|||f|||r|e|n|c|e| |m|e|n|t|i|o|n|n||| |d|a|n|s| |l|e| |b|a|i|l| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|.| |<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|C|e|t| |i|n|d|i|c|e| |d|e| |r|||f|||r|e|n|c|e| |c|o|r|r|e|s|p|o|n|d| |p|o|u|r| |l|e|s| |a|c|t|i|v|i|t|||s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|e|s|,| |a|r|t|i|s|a|n|a|l|e|s|,| |s|o|i|t| ||| |<|s|t|r|o|n|g|>|l|'|i|n|d|i|c|e| |d|u| |c|o|||t| |d|e| |l|a| |c|o|n|s|t|r|u|c|t|i|o|n|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |(|I|C|C|)|,| |s|o|i|t| |||<|s|t|r|o|n|g|>| |l|'|i|n|d|i|c|e| |d|e|s| |l|o|y|e|r|s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |q|u|e| |p|u|b|l|i|e| |l|'|I|N|S|E|E|.|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|L|'|i|n|d|i|c|e| |d|e| |r|||f|||r|e|n|c|e| |||t|a|n|t| |p|o|u|r| |l|e|s| |a|u|t|r|e|s| |a|c|t|i|v|i|t|||s| |q|u|e| |c|e|l|l|e|s| |p|r|||c|||d|e|m|m|e|n|t| |||n|o|n|c|||e|s|&|n|b|s|p|;|:|<|s|t|r|o|n|g|>| |l|'|i|n|d|i|c|e| |t|r|i|m|e|s|t|r|i|e|l| |d|e|s| |l|o|y|e|r|s| |d|e|s| |a|c|t|i|v|i|t|||s| |t|e|r|t|i|a|i|r|e|s|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |(|I|L|A|T|)| |p|u|b|l|i||| |p|a|r| |l|'|I|N|S|E|E|.|<|/|p|>|

A la conclusion du bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties. En pratique, c'est le bailleur qui va fixer ce loyer commercial en tenant compte par exemple du lieu de situation des locaux commerciaux ou encore de la présence ou non d'une clause de non-concurrence dans le contrat de location.

La révision du loyer du bail commercial intervient chaque année ou tous les 3 ans.

L'augmentation du loyer commercial est réalisée en application de l'indice de référence mentionné dans le bail commercial.

Cet indice de référence correspond pour les activités commerciales, artisanales, soit à l'indice du coût de la construction (ICC), soit à l'indice des loyers commerciaux que publie l'INSEE.

L'indice de référence étant pour les autres activités que celles précédemment énoncées : l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l'INSEE.

L'indice des loyers commerciaux

<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|L|'|i|n|d|i|c|e| |d|e|s| |l|o|y|e|r|s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x| |a| |||t||| |i|n|s|t|i|t|u||| |p|a|r| |l|a| |l|o|i| |d|e| |m|o|d|e|r|n|i|s|a|t|i|o|n| |d|e| |l|'|||c|o|n|o|m|i|e| |d|u| |4| |a|o|||t| |2|0|0|8|.| |<|s|t|r|o|n|g|>|L|'|i|n|d|i|c|e| |d|e|s| |l|o|y|e|r|s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |(|o|u| |I|L|C|)| |s|e|r|t| |d|e| |r|||f|||r|e|n|t|i|e|l| |a|u| |p|r|i|x| |d|e| |l|o|y|e|r|s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x| |e|n| |c|o|m|p|r|e|n|a|n|t| |l|'|i|n|d|i|c|e| |d|e|s| |p|r|i|x| ||| |l|a| |c|o|n|s|o|m|m|a|t|i|o|n|,| |l|'|i|n|d|i|c|e| |d|u| |c|o|||t| |d|e| |l|a| |c|o|n|s|t|r|u|c|t|i|o|n|,| |e|t| |l|'|i|n|d|i|c|e| |d|u| |c|h|i|f|f|r|e| |d|'|a|f|f|a|i|r|e| |d|u| |c|o|m|m|e|r|c|e| |d|e| |d|||t|a|i|l|.|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|C|'|e|s|t| |s|u|r| |c|e|t| |i|n|d|i|c|e| |q|u|e| |s|e| |b|a|s|e| |l|e| |c|a|l|c|u|l| |d|e| |<|s|t|r|o|n|g|>|l|'|a|u|g|m|e|n|t|a|t|i|o|n| |d|u| |l|o|y|e|r| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|l|<|/|s|t|r|o|n|g|>| |p|o|u|r| |l|e|s| |c|o|m|m|e|r|||a|n|t|s| |i|m|m|a|t|r|i|c|u|l|||s| |a|u| |<|s|t|r|o|n|g|>|r|e|g|i|s|t|r|e| |d|u| |c|o|m|m|e|r|c|e| |e|t| |d|e|s| |s|o|c|i|||t|||s|<|/|s|t|r|o|n|g|>|.|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|<|o|:|p|>| |<|/|o|:|p|>|<|/|p|>| |<|p| |c|l|a|s|s|=|"|M|s|o|N|o|r|m|a|l|"|>|L|'|i|n|d|i|c|e| |d|e|s| |l|o|y|e|r|s| |c|o|m|m|e|r|c|i|a|u|x| |e|s|t| |r|||||v|a|l|u||| |c|h|a|q|u|e| |t|r|i|m|e|s|t|r|e| |e|t| |p|u|b|l|i||| |p|a|r| |l|'|I|N|S|E|E|.|<|/|p|>|

L'indice des loyers commerciaux a été institué par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. L'indice des loyers commerciaux (ou ILC) sert de référentiel au prix de loyers commerciaux en comprenant l'indice des prix à la consommation, l'indice du coût de la construction, et l'indice du chiffre d'affaire du commerce de détail.

C'est sur cet indice que se base le calcul de l'augmentation du loyer commercial pour les commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés.

L'indice des loyers commerciaux est réévalué chaque trimestre et publié par l'INSEE.

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